Les investisseurs à la recherche d’une stratégie d’investissement immobilier avec le potentiel de générer des flux de trésorerie stables peuvent trouver la méthode BRRRR parfaitement adaptée. Bien que la stratégie nécessite du temps et des efforts, c’est l’un des rares moyens d’investir dans l’immobilier qui peut fonctionner sur pilote automatique.
Alors, qu’est-ce que BRRRR ? Cela signifie acheter, réhabiliter, louer, refinancer et répéter. Autrement dit, vous achetez une propriété pour la rénover, une fois que c’est terminé, vous pouvez la louer et la refinancer à sa nouvelle valeur, puis passer au projet suivant. La meilleure partie de la stratégie BRRRR est que, parce que la propriété d’origine nécessite des travaux, vous avez tendance à obtenir des actifs à bas prix.
Dans cet article, nous discuterons de ce qu’est le BRRRR dans l’immobilier et de son fonctionnement, pour vous aider à décider si le BRRRR correspond à votre stratégie d’investissement.
Qu’est-ce que la méthode BRRRR en immobilier ?
Bien que cela puisse ressembler à quelque chose que vous diriez par une nuit d’hiver glaciale, dans le secteur immobilier, BRRRR est utilisé pour décrire une stratégie potentiellement rentable pour gagner de l’argent dans l’immobilier. Le retour sur investissement sur un investissement BRRRR bien fait peut être plus élevé compte tenu de la valeur ajoutée que vous avez apportée pendant la phase de réhabilitation.
En quelques mots, la méthode BRRRR en immobilier consiste à localiser et acheter une propriété bon marché à un vendeur motivé, effectuer une réhabilitation stratégique, louer la maison à un locataire qualifié, retirer de l’argent de la propriété par refinancement, puis répéter l’ensemble du processus.
L’une des meilleures choses à propos de BRRRR est que vous n’avez pas à réinventer la roue chaque fois que vous achetez une propriété. Bien sûr, le processus devra peut-être être affiné car chaque maison est différente. Mais une fois que vous activez un système BRRRR qui fonctionne pour vous, vous pouvez avoir l’impression que votre entreprise d’investissement immobilier fonctionne presque en pilote automatique.
Comment fonctionne l’investissement BRRRR
Jetons un coup d’œil aux cinq étapes à suivre lors de l’utilisation de la stratégie BRRRR pour investir dans l’immobilier.
BRRRR Étape 1 : Acheter
L’investissement immobilier BRRRR est centré sur le concept d’achat à faible valeur et à valeur ajoutée, de sorte que lorsque le processus est terminé, il y a suffisamment d’argent pour sortir de la propriété et tout recommencer. Une formule utile à utiliser lors de la recherche de BRRRR à acheter consiste à calculer la valeur après réparation ou ARV :
- ARV = Prix d’achat + Valeur ajoutée par la réhabilitation
Par exemple, si le prix d’achat d’une maison est de 120 000 $ et que la valeur projetée de la réhabilitation est de 30 000 $, la VDA est de 150 000 $.
Pour déterminer l’offre maximale autorisée de MAO, les investisseurs utilisent souvent la règle des 70 % :
- MAO = (ARV x 70%) – Réparations estimées
- (150 000 $ ARV x 70 %) – 15 000 $ de réparations estimées = 90 000 $ MAO
Notez que les réparations estimées ne sont pas la même chose que la valeur ajoutée à la propriété. Par exemple, même si l’installation de nouveaux comptoirs peut coûter 5 000 $, un prêteur ou un acheteur peut considérer que les rénovations valent beaucoup plus que le coût réel.
Pour acquérir des fonds pour acheter une propriété en difficulté, les investisseurs peuvent parler avec un courtier en hypothèques pour comprendre les options de financement créatives, parler avec un prêteur privé, retirer de l’argent d’une propriété existante en utilisant une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ou former un société en commandite (LP).
BRRRR Étape 2 : Réadaptation
Lors de la réhabilitation à l’aide de la méthode BRRRR, il est important d’examiner de près le retour sur investissement ou le retour sur investissement anticipé de chaque mise à niveau. Cette partie de la stratégie d’investissement BRRRR est très similaire à renverser les maisons, sauf qu’à la fin des travaux de rénovation, vous ne vendez pas ou ne retournez pas la propriété. Vous le gardez.
Un projet de réhabilitation spécifique – comme la mise à jour d’une salle de bain – ne devrait être réalisé que s’il accomplit deux choses :
- Justifie la facturation d’un loyer mensuel plus élevé
- Ajoute de la valeur à la propriété lorsque vient le temps de refinancer et de retirer de l’argent
BRRRR Étape 3 : Louer
Une fois les travaux de réhabilitation terminés, il est temps de rentabiliser la propriété en la commercialisant et en trouvant un locataire qualifié prêt à payer le loyer demandé :
- Effectuez une analyse de loyer en utilisant des outils en ligne comme Rentomètre ou Zillow’s Rent Zestimate®.
- Commercialisez la propriété à louer et sélectionnez les locataires en ligne avec une liste en ligne gratuite et un service de sélection des locataires tels que LocationPrep ou Déplacement intelligent.
- Effectuez une sélection approfondie des locataires en examinant la cote de crédit, l’historique d’emploi et de revenu d’un candidat, l’historique de location pour vérifier les expulsions et en parlant aux références du locataire potentiel.
- Envisagez de faire appel à un gestionnaire immobilier professionnel pour s’occuper du locataire et de la propriété après sa location, surtout si vous investissez dans l’immobilier à distance.
BRRRR Étape 4 : Refinancer
Le refinancement d’un BRRRR et le retrait d’argent nécessitent généralement une période d’attente. Vous aurez besoin que la propriété génère des revenus locatifs solides, ayez un locataire qui loue depuis au moins 6 mois et ayez suffisamment de capitaux propres dans la propriété pour retirer de l’argent.
En règle générale, les banques ne prêtent pas plus de 80 % de la valeur de la propriété. Donc, si vous avez acheté la propriété à 150 000 $, ajouté 50 000 $ en cure de désintoxication, mais qu’une propriété comparable sur la route vaut 300 000 $, vous pourrez probablement obtenir un prêt maximum de 240 000 $. Dans ce scénario, il vous reste 40 000 $ en poche pour passer à l’étape 5 de la méthode BRRRR.
Contrairement à un prêt à court terme utilisé pour acheter un BRRRR avant la réhabilitation, les investisseurs refinancent généralement avec un prêt immobilier à long terme. Les prêteurs ont des termes et conditions différents pour le financement d’un bien locatif.
En règle générale, attendez-vous à avoir une cote de crédit d’au moins 620, un ratio dette/revenu (DTI) de moins de 50 % et avoir suffisamment de liquidités dans un compte de réserve pour couvrir jusqu’à 6 mois de dépenses d’exploitation. et les versements hypothécaires.
BRRRR Étape 5 : Répéter
Après avoir fait votre premier BRRRR, vous devrez affiner vos processus, mais cela signifie que le prochain sera encore meilleur. L’idée est d’avoir une stratégie d’investissement BRRRR en place que vous pouvez répéter encore et encore pour acheter plus de propriétés à réhabiliter, louer, refinancer et répéter.
Avantages et inconvénients de la méthode BRRRR
La stratégie d’investissement BRRRR peut convenir aux investisseurs immobiliers actifs. Avant de vous lancer dans BRRRR, voici quelques avantages et inconvénients à prendre en compte :
Avantages de la méthode BRRRR
- Retour sur investissement potentiellement rentable en achetant à bas prix, en ajoutant de la valeur et en refinançant.
- Revenus locatifs constants en ayant un bon locataire et gestionnaire immobilier en place.
- Développer et développer plus facilement un portefeuille de biens locatifs avec la méthode BRRRR.
Inconvénients de la méthode BRRRR
- Le financement à court terme pour acheter un BRRRR peut être coûteux, avec des taux d’intérêt et des frais plus élevés.
- La sous-estimation de la valeur après réparation (ARV) ou des coûts de réparation peut réduire ou éliminer tout profit potentiel.
- Peut prendre plus de temps que prévu pour constituer suffisamment de fonds propres pour effectuer un refinancement en espèces d’un BRRRR.
Choses à considérer avant de vous BRRRR
Il existe une grande variété de façons d’investir dans l’immobilier. Bien que la méthode BRRRR d’investissement immobilier puisse offrir un bon retour sur investissement, la stratégie ne convient pas à tout le monde.
Parmi les autres options populaires pour investir dans l’immobilier, citons l’achat d’une location unifamiliale (SFR) ou d’une petite propriété multifamiliale, l’investissement dans un financement participatif pour posséder une partie d’un grand projet comme un lotissement à louer ou un centre commercial, ou l’achat d’actions d’une fiducie de placement immobilier (FPI) cotée en bourse.
Comment démarrer en tant qu’investisseur
Investir dans des immeubles locatifs est un excellent moyen de créer de la richesse, et l’investissement BRRRR peut être un moyen d’accélérer votre activité de location. Maîtriser les principes fondamentaux de la stratégie d’investissement BRRRR peut aider à créer une base solide pour votre entreprise immobilière.
En comprenant comment analyser un investissement potentiel, vous serez mieux en mesure d’identifier les transactions sur lesquelles passer rapidement et celles sur lesquelles vous devez passer.
Avoir un système en place vous aide à acquérir plus d’expérience plus rapidement, à développer une réputation d’investisseur qui sait comment conclure des transactions rentables et rapidement faites évoluer votre entreprise d’investissement immobilier et développer un portefeuille d’immeubles locatifs avec des flux de trésorerie solides.
