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Comprendre le marché du logement pour les investisseurs immobiliers

by marco

Même face à une pandémie mondiale, le marché du logement aux États-Unis a continué d’afficher des performances exceptionnelles. Mais les événements de la dernière récession n’étant pas tout à fait oubliés, de nombreux investisseurs se demandent combien de temps dureront les bons moments.

Le marché du logement évolue de manière cyclique, ce qui signifie qu’il y aura toujours des hauts, des bas et des flatlines, ils sont inévitables. Alors, en tant qu’investisseur, comment pouvez-vous mieux comprendre votre marché du logement, les facteurs qui l’affectent et comment gérer votre stratégie d’investissement en conséquence ?

Dans cet article, nous discuterons de certains des facteurs clés affectant le marché du logement et expliquerons à quoi ressemble un cycle de marché immobilier « normal », afin de mieux comprendre le marché du logement pour les investisseurs immobiliers.

Tendances du marché du logement

Le marché du logement aux États-Unis est influencé par une variété de facteurs. Certaines des tendances les plus courantes du marché du logement sont l’offre et la demande, les taux d’intérêt, la confiance des consommateurs et les politiques et subventions gouvernementales. Voici plus de détails sur les grandes tendances du marché du logement qui affectent les investisseurs immobiliers :

Économie

Le marché du logement a tendance à évoluer en phase avec l’économie. Lorsque le produit intérieur brut (PIB) augmente, que le revenu médian des ménages augmente et que l’inflation est maîtrisée, les gens ont tendance à acheter plus de maisons. En période de ralentissement économique, les acheteurs deviennent plus prudents lorsqu’ils contractent une dette hypothécaire, ce qui peut faire en sorte que les prix des logements restent stables ou diminuent.

Ceci est également de nature locale, et si votre économie locale souffre, le marché du logement en souffrira également.

Taux d’intérêt

Les taux d’intérêt à court terme sont relevés et abaissés par les banques centrales du monde entier pour assurer la liquidité et la stabilité des prix. Aux États-Unis, les taux d’intérêt sont fixés par la Réserve fédérale via le Federal Open Market Committee (FOMC).

Si l’économie commence à «surchauffer», la Fed augmentera les taux d’intérêt pour rendre l’épargne plus attrayante, ce qui à son tour diminuera la masse monétaire.

Taux d’intérêt hypothécaire

Les taux d’intérêt hypothécaires sont généralement influencés par les rendements des bons du Trésor à 10 ou 30 ans, plutôt que par le taux des fonds fédéraux. Les rendements des bons du Trésor peuvent fluctuer en fonction de la demande. Une demande plus élevée peut faire baisser les taux de rendement, ainsi que les taux d’intérêt hypothécaires.

D’un autre côté, s’il y a peu d’acheteurs de bons du Trésor, les rendements peuvent augmenter pour attirer les acheteurs, entraînant également une augmentation des taux d’intérêt.

Offre de logement

L’offre de logements est créée par les constructeurs et les promoteurs et peut fluctuer d’un endroit à l’autre en fonction de facteurs tels que la disponibilité et le coût des terrains constructibles, le coût de la main-d’œuvre et des matériaux et les coûts de financement à court terme.

Selon un récent article de La maison Blanche, l’offre de logements n’a pas suivi la croissance démographique au cours des 40 dernières années. Les raisons du manque d’offre de logements aux États-Unis comprennent le manque de terrains disponibles, les restrictions de zonage et une offre insuffisante de logements pour les locataires.

À mesure que l’offre de logements diminue, cela exerce une pression à la hausse sur les prix car il y a moins de maisons pour répondre à la demande. Autrement dit, si la demande de logements est à la hausse.

Demande de logement

La demande de logements peut fluctuer en fonction du prix et de la taille de la maison. Comme le note le rapport de la Maison Blanche, même si des maisons sont en cours de construction, il y a une pénurie de maisons de type « d’entrée de gamme » dans la gamme de 1 400 pieds carrés.

Outre le type de logement, d’autres facteurs influant sur la demande de logements comprennent la démographie locale, le revenu, les prix des logements, les taux d’intérêt hypothécaires et la disponibilité du crédit. Consultez la liste de DealMachine de meilleures villes pour retourner des maisonsqui tiennent compte de certains de ces facteurs de la demande de logements.

Donc, si l’offre de logements est faible et que la demande reste élevée, comme nous le voyons sur la plupart des marchés aux États-Unis, vous verrez généralement une tendance du marché du logement vers un marché de vendeurs. Un marché de vendeurs se caractérise par une forte demande, des prix élevés par rapport aux normes historiques et des scénarios d’offre multiples.

Les niveaux d’inventaire

Les professionnels de l’immobilier utilisent une métrique connue sous le nom de « mois d’offre » pour déterminer si les niveaux de stocks de logements sont suffisants pour répondre à la demande de logements. Par exemple, si le nombre de maisons mises en vente sur un marché immobilier spécifique se vendait dans un délai d’un mois, le marché dispose d’un approvisionnement d’un mois.

En règle générale, un marché équilibré a un approvisionnement de 6 mois de maisons. Les marchés de vendeurs ont généralement moins de 6 mois d’approvisionnement, tandis que les marchés d’acheteurs ont plus de 6 mois d’approvisionnement de maisons mises en vente.

Démographie

Les données démographiques sont définies par des critères tels que l’âge, le sexe, la race et les niveaux de revenu et d’éducation. Par exemple, les baby-boomers nés dans les 20 ans qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale approchent ou ont atteint l’âge de la retraite, et nombre d’entre eux choisissent de réduire leurs effectifs en vendant leur maison.

La génération Z et la génération Y quittent l’université, commencent leur carrière et fondent une famille. Cependant, le manque de logements d’entrée de gamme combiné à la flambée des prix des logements exclut de nombreux acheteurs d’une première maison du marché du logement, les jeunes louant plutôt que possédant.

Politiques gouvernementales

Les politiques gouvernementales et le code des impôts aux États-Unis sont généralement très favorables aux propriétaires et aux investisseurs immobiliers. Des incitations telles que les crédits d’impôt pour les acheteurs d’une première maison, les programmes de faible mise de fonds, les déductions d’impôt foncier et de taux d’intérêt, ainsi que les exclusions et les reports d’impôt sur les gains en capital contribuent à faire de la propriété ou de l’investissement dans une maison une proposition attrayante.

Cycles et krachs du marché du logement

Bien que cela puisse être difficile à croire, les marchés du logement traversent historiquement des cycles assez prévisibles d’expansion et de récession. Comme un rapport du École d’extension de Harvard explique, dès 1876 les observateurs ont constaté que le marché du logement passe généralement par des cycles de 18 ans caractérisés par quatre phases :

  • Expansion avec de nouvelles constructions et une vacance en baisse
  • Hyperoffre avec de nouvelles constructions créant plus d’offre que de demande
  • Récession avec des taux d’inoccupation qui augmentent encore plus à mesure que de nouveaux achèvements arrivent sur le marché
  • Reprise sans nouvelles constructions entraînant une baisse des taux d’inoccupation

Les effondrements du marché immobilier se produisent normalement lorsque la demande et la spéculation qui font monter les prix des maisons prennent fin, entraînant une baisse de la demande tandis que l’offre augmente. Parfois, la récession économique peut entraîner un effondrement du marché immobilier, d’autres fois, l’effondrement du marché immobilier peut entraîner une récession.

Selon les données de la Réserve fédéralele prix de vente médian des maisons vendues aux États-Unis n’a cessé d’augmenter depuis 1963. Cependant, au cours de cette période de plus de 50 ans, il y a eu 7 récessions et périodes de baisse des prix des logements.

Plus récemment, les prix médians des logements pendant la crise financière mondiale de 2007-2009 ont baissé de près de 20 %. Des millions de personnes ont perdu leur maison à la suite d’une faillite ou d’une saisie, créant des opportunités pour les investisseurs immobiliers bien capitalisés d’acheter des biens immobiliers en difficulté.

Cela dit, il est presque impossible d’essayer de déterminer la chronologie d’un effondrement du marché immobilier. Quelle est la meilleure stratégie pour essayer de survivre à un krach immobilier est de supposer que l’on arrive, et de ne pas trop s’endetter. Cela signifie maintenir des ratios prêt-valeur respectables, sans rien au-dessus de 80 %, idéalement 70 % ou moins. Découvrez des conseils sur la façon de faire évoluer votre entreprise d’investissement immobilier avec DealMachine’s guide investissement immobilier.

Comment analyser un marché du logement : 2022 et au-delà

Il y a un dicton dans la communauté des investisseurs qui dit que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Dans cet esprit, il peut toujours être instructif de réfléchir aux tendances futures potentielles du marché du logement, en particulier pour les investisseurs immobiliers qui achètent et détiennent à long terme :

  • Le manque croissant de logements abordables et de logements pour la main-d’œuvre peut inciter davantage le gouvernement à intervenir ou modifier le type de logement en cours de développement.
  • La hausse des prix des logements et le fait que davantage de personnes choisissent de louer plutôt que d’être propriétaires peuvent réduire la demande d’achat d’une maison.
  • Le développement de locations unifamiliales et de maisons multifamiliales à construire (BTR) pourrait augmenter pour aider à répondre au besoin de logements.
  • Des taux hypothécaires plus élevés en raison de l’inflation et de la « réduction » de la Réserve fédérale pourraient avoir une incidence sur les prix des logements et les taux de location, les investisseurs se concentrant sur le rendement et le retour sur investissement.
  • L’utilisation de la technologie et de l’IA continuera d’être adoptée par les investisseurs pour rationaliser la gestion immobilière, augmenter la valeur des actifs et générer des rendements positifs.

Réflexions finales

Bien que les marchés du logement soient locaux, ils sont influencés par des facteurs macroéconomiques tels que les taux d’intérêt, les changements démographiques, l’économie et l’intervention gouvernementale. Que vous soyez vente en grosacheter et détenir, ou retourner, les investisseurs doivent comprendre les tendances du marché du logement.

Les prix des logements augmentent historiquement sur le long terme. Cependant, le marché immobilier traverse des cycles prévisibles d’expansion et de récession, entraînant des krachs immobiliers.

En analysant les tendances à long terme du marché du logement, les investisseurs peuvent mieux comprendre les opportunités d’investissement potentielles dans toutes les phases du cycle du marché du logement.


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