Il devient de plus en plus difficile de collecter suffisamment d’argent pour verser un acompte sur un bon bien locatif, en particulier avec la façon dont les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter. Les prix atteignent des niveaux record, ce qui signifie que la mise de fonds requise continue d’augmenter. Pendant ce temps, la concurrence s’intensifie en raison de la faible offre, ce qui signifie que les investisseurs doivent davantage trouver rapidement des pistesanalysez-les et placez des offres sur les offres.
La syndication immobilière offre aux investisseurs un outil pour aider à alléger certains des fardeaux financiers que l’environnement de marché actuel exacerbe. Investir dans une syndication immobilière peut immobiliser moins d’argent et pourrait être un excellent moyen de développer et de développer plus rapidement un portefeuille d’investissement immobilier. Regardons de plus près.
Qu’est-ce que la syndication immobilière ?
Une syndication immobilière se produit lorsque des investisseurs s’associent et mettent en commun leur capital pour acheter, développer, posséder et gérer un grand projet immobilier qui serait normalement hors de portée d’un investisseur individuel.
Les exemples d’opportunités de syndication immobilière comprennent les nouveaux développements résidentiels, les petits et grands immeubles d’habitation, les terres agricoles et l’immobilier commercial. L’investissement en syndication immobilière peut s’appliquer à n’importe quelle classe d’actifs immobiliers.
Comment fonctionne la syndication immobilière
Une syndication immobilière a deux parties principales : le syndicateur et les investisseurs passifs.
Syndicateur immobilier
Aussi connu sous le nom de commandité (GP) ou sponsor, un syndicateur est responsable de la localisation, de l’achat, du développement et de la gestion de la syndication immobilière. Les principales responsabilités d’un syndicateur comprennent :
- Identification du bien immobilier à acquérir.
- Réalisation d’une analyse pré-offre et création d’un business plan.
- Négociation d’un contrat d’achat avec un vendeur.
- Diligence raisonnable sur la propriété.
- Trouver des investisseurs, lever des capitaux et organiser le financement de l’acquisition.
- Clôture de l’entiercement et collaboration avec les équipes de développement et de gestion immobilière.
- Superviser l’actif pour atteindre les buts et les objectifs du plan d’affaires.
- Superviser les distributions de revenus périodiques aux investisseurs passifs.
- Vendre la propriété et distribuer une part proportionnelle des bénéfices aux investisseurs passifs.
- Gérer les relations avec les investisseurs pendant toute la période de détention de la syndication immobilière.
Le commandité ou le syndicateur est responsable de s’assurer qu’une syndication immobilière atteint ou dépasse les objectifs énoncés dans le plan d’affaires. Dans une syndication immobilière, la responsabilité revient au syndicateur.
Investisseur passif
Un investisseur passif place des capitaux dans une syndication immobilière, similaire à un investissement dans un crowdfund, ou en tant que partenaire silencieux dans une société à responsabilité limitée (LLC) ou une société en commandite (LP). En échange d’un capital d’investissement, un investisseur silencieux :
- Possède une part proportionnelle de la propriété.
- Reçoit des distributions de bénéfices récurrentes, normalement mensuelles ou trimestrielles.
- Gagne une part proportionnelle des bénéfices lorsque la propriété est vendue.
À condition que le projet se déroule comme prévu, un investisseur passif dans une syndication immobilière bénéficiera des mêmes avantages que la propriété directe, y compris l’appréciation, les flux de trésorerie nets, les fonds propres supplémentaires au fur et à mesure que toute hypothèque est remboursée et les avantages fiscaux de la possession d’un investissement. immobilier.
Partage des bénéfices dans une syndication immobilière
Le partage des flux de trésorerie et des bénéfices récurrents lors de la vente d’un bien immobilier dans le cadre d’une syndication immobilière peut être structuré de différentes manières, en fonction de l’accord entre le syndicateur et les investisseurs passifs. Il existe deux manières générales de répartir les bénéfices dans une syndication immobilière :
Split droit
Également connu sous le nom de répartition en pourcentage, des exemples de répartition directe des flux de trésorerie et des bénéfices dans une syndication immobilière pourraient être 90 % d’investisseurs passifs/10 % de syndicateur, ou 80 %/20 %, 70 %/30 % ou 60 %/ 40 %.
Avec une répartition 90 %/10 %, si une syndication immobilière générait 50 000 $ par an de flux de trésorerie nets et un bénéfice de 500 000 $ lors de la vente, les investisseurs passifs recevraient 45 000 $ du flux de trésorerie annuel et 450 000 $ des bénéfices de la vente, à partagé au prorata du montant du capital investi.
Retour préféré
Un rendement préférentiel est un pourcentage de distribution garanti (en supposant que la syndication est rentable) que les investisseurs passifs reçoivent avant qu’un syndicateur ne soit payé. Par exemple, si les investisseurs passifs se voient promettre un rendement de 10 %, la syndication doit générer des rendements supérieurs à 10 % avant que le syndicateur ne reçoive un centime.
Souvent, les rendements privilégiés sont accumulés. En d’autres termes, si les investisseurs passifs n’ont pas reçu l’intégralité de leur rendement promis une année, la différence est reportée sur l’année suivante, en plus du rendement promis de cette année-là, avant que le syndicateur ne soit payé.
Qui peut investir dans une syndication immobilière?
Dans la plupart des cas, investir dans une syndication immobilière n’est accessible qu’aux investisseurs accrédités ou avertis. Selon le Investisseur.gov site Internet de la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis, un investisseur qualifié est une personne physique qui :
- Revenu gagné supérieur à 200 000 $ au cours de chacune des deux années précédentes, ou 300 000 $ avec un conjoint), ou
- A une valeur nette supérieure à 1 million de dollars, soit individuellement, soit avec un conjoint, ou
- Agréé en tant que professionnel de la finance avec une licence de série 7, 65 ou 83 en règle.
D’autres catégories d’investisseurs accrédités ou sophistiqués comprennent une entité dans laquelle tous les actionnaires sont des investisseurs accrédités, ou une entité ou une fiducie dont les actifs dépassent 5 millions de dollars, comme un family office.
Une exception à la règle de l’investisseur qualifié est une 506(b) syndication immobilière, aussi appelée syndication « amis et famille ». La règle 506 (b) permet à un syndicateur de lever des capitaux auprès de 35 investisseurs non accrédités et d’un nombre illimité d’investisseurs accrédités, à condition qu’il existe une relation préexistante et que l’opportunité ne soit pas annoncée au grand public.
Avantages de la syndication immobilière
Placer des capitaux dans une syndication immobilière avec d’autres investisseurs crée plus de pouvoir d’achat, des opportunités accrues et des transactions potentiellement plus lucratives :
- Gagnez des revenus récurrents passifs avec des distributions régulières et une part proportionnelle des bénéfices lorsque la propriété est vendue.
- Appréciation de la valeur de la propriété au fil du temps.
- Appréciation forcée ou augmentation des capitaux propres à partir d’un nouveau développement ou d’un réaménagement ou d’une valeur ajoutée.
- Avantages fiscaux tels qu’une part au prorata de la charge d’amortissement annuelle.
- Investissement sans intervention avec un syndicateur responsable du projet du début à la fin.
- Contrôle complet sur la propriété spécifique dans laquelle vous investissez, contrairement aux investissements plus opaques dans un FPI ou un financement participatif.
- Diversifiez le capital à travers plusieurs syndications immobilières plutôt que de posséder directement une ou deux propriétés.
Inconvénients de la syndication immobilière
Comme pour tout autre type d’investissement, une syndication immobilière présente certains inconvénients potentiels à prendre en compte :
- Le capital investi dans une syndication immobilière est illiquide et peut être immobilisé pendant plusieurs années jusqu’à ce que le projet suive son cours.
- Les investisseurs passifs ont généralement un contrôle limité sur la manière dont un projet de syndication est développé et géré.
- Une vérification est nécessaire pour savoir si un syndicateur immobilier est digne de confiance et a des antécédents de succès.
- Les syndicats peuvent gagner de l’argent grâce aux frais d’acquisition et de vente, aux frais de gestion immobilière et d’actifs, et aux frais de recherche même si un projet fonctionne mal.
- Un investissement en espèces nul ou minimal par un syndicateur signifie qu’un syndicateur peut avoir moins de « peau dans le jeu » par rapport aux investisseurs passifs qui ont apporté des capitaux en espèces.
Comment investir dans une syndication immobilière
Bien que la syndication présente de nombreux avantages potentiels, trouver la bonne syndication immobilière dans laquelle investir est parfois plus facile à dire qu’à faire. Voici quelques façons de trouver les meilleures opportunités de syndication immobilière :
- Demandez des recommandations aux prêteurs, aux agents d’entiercement et aux autres investisseurs immobiliers de votre réseau de contacts.
- Mise en réseau avec des investisseurs accrédités et sophistiqués qui « connaissent quelqu’un qui connaît quelqu’un ».
- Les forums d’investisseurs immobiliers tels que REI ou BiggerPockets.
- Plateformes de financement participatif en ligne telles que Fundrise ou CrowdStreet.
Le travail d’un investisseur immobilier consiste à trouver un syndicateur de confiance avec une expérience éprouvée de succès pour placer des capitaux. Une fois la bonne syndication immobilière localisée, le syndicateur fera tout le travail pour faire du projet un succès tout en partageant les bénéfices avec des investisseurs passifs.
Cela dit, les investisseurs qui souhaitent tirer parti de l’argent des autres (OPM) peuvent syndiquer des fonds d’autres investisseurs pour leurs transactions afin de construire leur portefeuille immobilier plus rapidement et d’utiliser moins de leur propre capital. Découvrez comment faites évoluer votre entreprise d’investissement immobilierou apprenez quoi faire après avoir master commerce de gros immobilier!
