Investisseurs immobiliers utiliser une variété de mesures financières pour analyser la rentabilité potentielle d’une propriété, et si la mise à jour a ou non un sens financier. Lorsque renverser une maison, comment savoir si la valeur après réparation justifie votre achat initial ? C’est là qu’intervient la valeur après réparation (ARV).
Parmi les différentes mesures, ARV est l’une des plus pratiques à utiliser lors de l’analyse de différentes offres de location. L’utilisation de l’ARV dans l’immobilier aide un investisseur à mieux comprendre combien d’argent investir dans une propriété et si une propriété est un investissement rentable.
Qu’est-ce que l’ARV dans l’immobilier ?
L’ARV est une estimation de la valeur d’une propriété après que toutes les réparations et mises à jour aient été effectuées. Il ne faut pas la confondre avec la valeur locative annuelle générée, mais plutôt avec la valeur anticipée du bien.
La VDA est calculée en ajoutant la valeur actuelle de la propriété à la valeur créée par les réparations, rénovations et mises à jour :
- Signification ARV = valeur de la propriété + valeur des rénovations
Lors de l’utilisation de l’ARV immobilier, il est également important de noter que la « valeur » n’est pas la même chose que le « coût ».
Alors que le coût est le prix réel payé pour une mise à niveau comme une rénovation de cuisine, la valeur est l’opinion subjective de ce que vaut la mise à niveau pour un locataire ou un acheteur, sur la base des données actuelles du marché et des comparables.
Pourquoi l’ARV est important pour les investisseurs immobiliers
Il est important de comprendre l’ARV avant de conclure un contrat de location, car cela aide un investisseur à anticiper si une propriété sera potentiellement rentable et si une propriété vaut le temps, l’argent et les efforts.
Le calcul de l’ARV est utilisé par les investisseurs qui retournent des maisons, les investisseurs qui achètent et conservent qui cherchent à générer plus de retour sur investissement (ROI) en effectuant des mises à jour pour augmenter les revenus locatifs, et par les prêteurs offrant un financement à court terme pour financer un projet de réhabilitation.
Comment utiliser des comparables pour estimer l’ARV
L’estimation de l’ARV dans l’immobilier est un mélange d’art et de science.
Non seulement un investisseur doit estimer avec précision le coût des réparations nécessaires et le délai d’exécution des travaux, mais il doit également prévoir la valeur ajoutée à la propriété en fonction des conditions futures du marché.
Pour prédire avec plus de précision la valeur d’une propriété en question après la rénovation et la mise à jour, un investisseur examine le prix auquel des propriétés comparables se sont récemment vendues. Idéalement, les compositions se sont vendues au cours des 30 à 60 derniers jours, se trouvent à proximité de la propriété en cours d’évaluation et ont récemment été rénovées.
Les comparables de ventes prennent en compte des caractéristiques telles que :
- État de la propriété
- Ancienneté du bien
- Finitions, caractéristiques et mise à jour récente
- Nombre de chambres et salles de bain
- Superficie totale en pieds carrés
- La taille du lot
- Style de construction (par exemple, un niveau par rapport à deux étages)
Par exemple, supposons qu’un investisseur trouve quatre propriétés comparables avec des caractéristiques similaires à celles que la propriété en question aura après toutes les réparations et mises à jour. Si les concurrents ont un prix de vente moyen de 150 000 $ et une superficie moyenne de 1 400 pieds carrés, le prix moyen des comparables est de 107 $ le pied carré :
- Prix moyen de 150 000 $ / 1 400 pieds carrés = 107 $ le pied carré
Si un investisseur possède une propriété de 1 420 pieds carrés, la VDA anticipée basée sur les comparables serait de 151 940 $ :
- Propriété sujette de 1 420 pieds carrés x 107 $ par pied carré propriétés comparables = 151 940 $ après la valeur de réparation ou ARV
Exemple d’utilisation de l’ARV immobilier
Après avoir exécuté les comps et déterminé l’ARV, l’étape suivante consiste à calculer l’offre maximale autorisée qui peut être payée pour la propriété en question en utilisant la règle des 70 %.
La règle des 70 % est une ligne directrice que les investisseurs immobiliers utilisent pour filtrer les investissements potentiels.
Une façon de penser à la règle des 70% est que le montant maximum qu’un investisseur investira dans une transaction – y compris le prix d’achat de la propriété plus le coût des réparations – est de 70% de la valeur finale.
Pour illustrer le fonctionnement de la règle des 70 % avec ARV, utilisons la propriété sujet de la section précédente pour calculer l’offre maximale autorisée (MAO) ou le prix de l’offre maximale.
En exécutant des comparables, un investisseur a déterminé que l’ARV de la propriété en question est de 151 940 $. Si les coûts de réparation estimés sont de 20 000 $, l’OMA serait de 86 358 $ :
- MAO = (ARV x 70%) – Coûts de réparation estimés
- VDA de 151 940 $ x 70 % = 106 358 $
- 106 358 $ – 20 000 $ de coûts de réparation estimés = 86 358 $ MAO
Un investisseur pourrait décider de payer plus que l’offre maximale autorisée de 86 358 $. Cependant, ce faisant, un investisseur augmente le risque potentiel et réduit le montant des bénéfices potentiels.
Les 30% servent également de marge de sécurité lors de l’analyse d’un accord. Par exemple, les coûts de réparation pourraient être sous-estimés ou la valeur après réparation pourrait être surestimée, en raison de facteurs tels que l’augmentation de l’offre et des coûts de main-d’œuvre ou une modification du marché local du logement.
Conseils d’utilisation des ARV
L’ARV est un calcul utile à effectuer lors de la réduction d’une liste de propriétés dans lesquelles investir. Voici quelques conseils pour tirer le meilleur parti de l’ARV :
- Tenez compte des coûts de possession de la propriété tels que les paiements hypothécaires et les intérêts, les assurances et les taxes foncières pendant que les mises à jour sont effectuées.
- Passez en revue plusieurs estimations de réparation de plusieurs entrepreneurs différents avec une liste détaillée des travaux et des coûts pour prévoir plus précisément les dépenses de réparation.
- Préparez-vous à des dommages cachés non découverts après le début des rénovations, comme une fissure dans un mur porteur, un sous-plancher humide ou l’effritement du béton ou de la brique après le retrait de la cloison sèche.
- Comprendre que les conditions du marché du logement peuvent changer et que les prix des maisons peuvent aussi bien baisser qu’augmenter, c’est l’une des raisons pour lesquelles les investisseurs s’efforcent d’effectuer les mises à jour et les réparations le plus rapidement possible.
- Sachez qu’un évaluateur ou un locataire peut voir moins (ou plus) de valeur dans les rénovations achevées qu’un investisseur, ce qui à son tour affecte l’ARV projetée et la rentabilité d’un investissement.
Réflexions finales
ARV dans l’immobilier est utilisé pour déterminer ce que devrait être la valeur après réparation d’une propriété une fois toutes les rénovations terminées. En utilisant ARV avec la règle des 70%, un investisseur est mieux à même de calculer le prix maximum à payer pour une propriété et de décider si une transaction a un sens financier ou non.
Bien que l’ARV ne soit pas le seul calcul financier qu’un investisseur puisse utiliser, cela peut être un bon moyen de projeter le retour potentiel sur un investissement pour trouver les opportunités les plus rentables d’investir dans l’immobilier.
