Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier ?

Bien que posséder directement un bien immobilier soit une méthode éprouvée pour générer des revenus et créer de la richesse à long terme, de nombreux investisseurs immobiliers investissent également dans des FPI, des fiducies de placement immobilier.

Posséder une FPI peut permettre à un investisseur de générer plus de revenus passifs tout en diversifiant son capital sur différents marchés immobiliers et classes d’actifs, ce qui peut à son tour réduire le risque d’investissement potentiel. Les FPI sont négociées sur les marchés publics et peuvent être achetées et vendues comme des actions. Voici une ventilation des FPI par rapport à l’investissement immobilier, et ce que les investisseurs doivent savoir sur cette classe d’actifs.

Qu’est-ce qu’un FPI ?

Une FPI est une société privée ou publique qui possède, gère ou finance des biens immobiliers résidentiels ou commerciaux productifs de revenus. Selon la loi, une FPI est tenue de distribuer au moins 90 % de son revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires, ce qui fait d’une FPI une option attrayante pour les investisseurs à la recherche d’un revenu de dividendes passif.

À bien des égards, un REIT est similaire à un ETF (fonds négocié en bourse) qui détient divers actifs immobiliers de qualité institutionnelle gérés par des professionnels. En détenant des actions d’un REIT, un investisseur peut facilement diversifier un portefeuille immobilier par classe d’actifs et par géographie tout en générant des dividendes récurrents, à condition que le REIT soit rentable.

En comparaison, posséder directement un bien immobilier oblige un investisseur à effectuer des recherches approfondies sur le marché et la propriété, à effectuer un investissement en capital important sous la forme d’un acompte et à s’autogérer ou à gérer un gestionnaire immobilier local.

Contrairement aux actions d’une FPI cotée en bourse qui peuvent facilement être achetées et vendues sur les principales plateformes de négociation d’actions, les biens immobiliers détenus directement sont illiquides. Cela peut facilement prendre des mois ou plus pour acheter ou vendre une propriété, et les acheteurs et les vendeurs peuvent collectivement s’attendre à payer environ 10 % du prix de vente de la propriété en frais de transaction tels que les commissions immobilières, le séquestre et les frais de financement.

Qu’est-ce que l’investissement en REIT ?

Bien que la majorité des FPI se concentrent sur une classe d’actifs immobiliers spécifique, certaines FPI détiennent un éventail de types de propriétés différents dans leurs portefeuilles. En général, il y a plus d’une douzaine de secteurs immobiliers dans lesquels les FPI investissent, selon Nareitune organisation qui prône l’investissement immobilier basé sur les FPI aux États-Unis :

• Bureau Les FPI comprennent les parcs de bureaux de banlieue, les immeubles de bureaux du quartier central des affaires et les gratte-ciel.
• Détail Les FPI possèdent et gèrent des centres commerciaux, des centres commerciaux de style de vie, des centres commerciaux ancrés dans une épicerie et des immeubles de vente au détail à bail net à locataire unique tels que des stations-service ou des établissements de restauration rapide.
• Industriel Les FPI se concentrent sur des types de biens tels que les entrepôts, les centres de distribution et les entrepôts frigorifiques loués à des entreprises de commerce électronique.
• Résidentiel Les FPI peuvent comprendre de grands immeubles d’appartements, des logements pour étudiants, des maisons préfabriquées et des lotissements de maisons unifamiliales à construire pour la location.
• Hébergement/Centres de villégiature Les FPI se concentrent sur l’ensemble du spectre de l’hébergement utilisé par les voyageurs de consommation et d’affaires, y compris les hôtels de luxe et haut de gamme, les centres de villégiature et les casinos.
• Soins de santé Les FPI possèdent et exploitent des installations telles que des hôpitaux, des immeubles de bureaux médicaux et des résidences-services.
• Entreposage libre-service Les FPI possèdent, gèrent et louent des espaces de stockage à des particuliers et à des entreprises sur les marchés primaires, secondaires et tertiaires.
• Infrastructure Les FPI comprennent des propriétés telles que des tours de télécommunications, des oléoducs et des gazoducs, des infrastructures sans fil et des câbles à fibres optiques.
• Centres de données Les FPI possèdent et gèrent des installations qui abritent des systèmes de stockage et des routeurs utilisés par des entreprises telles qu’Amazon et Facebook, et fournissent également des services tels que des refroidisseurs à air et des alimentations sans coupure.
• Timberland Les FPI se spécialisent dans la possession et l’exploitation de terres et d’entreprises utilisées pour la culture, la récolte et la vente de bois.
• Diversifié Les FPI comprennent un mélange de différents types de biens loués à des locataires, comme un portefeuille composé d’immeubles de bureaux, de commerces de détail et à usage mixte.
• Spécialité Les FPI possèdent des propriétés construites pour des usages spécifiques, tels que des cinémas, des lave-autos et des sites de publicité extérieure.
• Hypothèque Les FPI investissent dans la dette en créant des hypothèques pour les investisseurs immobiliers commerciaux, en achetant des prêts existants et des titres adossés à des hypothèques (MBS) et en générant des revenus à partir des intérêts hypothécaires payés par les emprunteurs.

4 types de FPI à connaître

Alors que la plupart des FPI sont détenues par le public et négociées sur les principales bourses, il existe également des FPI publiques qui ne sont pas cotées en bourse et des FPI privées.

Les FPI peuvent investir dans la partie actions de la pile de capitaux et générer des revenus en percevant des loyers, ou ils peuvent investir dans la partie dette en gagnant de l’argent grâce aux paiements d’intérêts hypothécaires reçus des emprunteurs.

FPI d’actions

Les FPI d’actions possèdent, exploitent et gèrent des propriétés de qualité institutionnelle telles que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des propriétés industrielles et résidentielles. Les loyers sont collectés auprès des locataires et les revenus sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes récurrents.

FPI hypothécaires

Aussi connus sous le nom de mREIT, les REIT hypothécaires gagnent de l’argent en créant des hypothèques ou en achetant des hypothèques existantes et des titres adossés à des hypothèques. Les revenus sont générés par les paiements d’intérêts hypothécaires sur les prêts immobiliers résidentiels et commerciaux.

FPI publiques non cotées

Aussi connus sous le nom de PNLR, ces FPI sont enregistrés auprès de la SEC mais ne sont pas négociés en bourse. Les FPI publiques non cotées fonctionnent généralement de la même manière que les FPI cotées en bourse, sauf qu’il peut y avoir des restrictions de rachat et d’autres limitations qui rendent les PNLR moins liquides.

FPI privées

Les FPI privées ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et ne se négocient pas sur les bourses publiques. En règle générale, les FPI privées ne sont vendues qu’à de grands investisseurs institutionnels, des family offices ou des investisseurs accrédités. Les REIT privés ont généralement un investissement minimum élevé, exigent que le capital soit bloqué pendant une période prolongée et sont exemptés des oublis réglementaires.

Comment investir dans une FPI

Les actions de FPI cotées en bourse peuvent être achetées ou vendues sur des plateformes de négociation telles que Fidelity Investments, TD Ameritrade et Charles Schwab. Les FPI cotées en bourse sont enregistrées auprès de la SEC et les actions peuvent être achetées et vendues comme n’importe quelle action.

Certaines FPI sont publiques mais non cotées. Bien qu’ils soient enregistrés auprès de la SEC, ils ne se négocient pas en bourse, sont moins liquides et obligent généralement un investisseur à conserver le capital investi pendant une période minimale.

Les FPI privées ne sont pas cotées et ne sont pas enregistrées auprès de la SEC. En général, les FPI privées sont vendues à des investisseurs institutionnels tels que des fonds de pension ou des fonds spéculatifs, et à des investisseurs accrédités à valeur nette élevée.

Avantages et inconvénients des FPI par rapport à l’immobilier

Voici un bref aperçu de certains des avantages et des inconvénients d’investir dans des FPI par rapport à la possession directe d’un bien immobilier.

Avantages

• Revenus grâce aux distributions de dividendes provenant des loyers perçus et des bénéfices lors de la vente d’une propriété. Bien que la possession directe d’un bien immobilier oblige un investisseur à être actif dans une certaine mesure, les dividendes des FPI peuvent être considérés comme un revenu véritablement passif.
• La diversification par catégorie d’actifs et par géographie est beaucoup plus facile avec une FPI en achetant des actions entières ou des fractions d’actions plutôt qu’en versant une importante mise de fonds sur un bien locatif.
• La liquidité est beaucoup plus grande avec les REIT, car les actions peuvent être achetées et vendues en quelques secondes via une plateforme de trading en ligne. D’un autre côté, la vente de biens immobiliers physiques peut prendre des mois ou plus, avec des frais importants payés aux courtiers immobiliers, aux sociétés de titres et aux prêteurs.

Les inconvénients

• Les distributions de FPI sont généralement imposées comme un revenu ordinaire, ce qui peut représenter un taux d’imposition plus élevé pour de nombreux contribuables. Les investisseurs qui possèdent directement des biens immobiliers bénéficient d’avantages fiscaux tels que la déduction des dépenses du propriétaire et l’amortissement pour réduire le revenu net imposable.
• La corrélation avec le marché boursier global est faible, tant pour les FPI que pour l’immobilier. Cependant, le cours des actions de FPI peut baisser pendant une baisse du marché boursier simplement parce que les actions sont faciles à vendre.
• Le risque de concentration peut être créé en se concentrant sur les FPI qui n’investissent que dans une seule catégorie d’actifs immobiliers ou une seule zone géographique. Bien entendu, le risque de concentration s’applique également aux biens immobiliers détenus directement.

Dernières pensées

Les FPI peuvent offrir à un investisseur des rendements constants, similaires à ceux des obligations, grâce à des distributions de dividendes sans l’effort et le risque de posséder directement des biens immobiliers.

Cependant, comme pour tout autre investissement immobilier, il est important de comprendre les risques et les avantages potentiels de chaque FPI, la stratégie d’investissement du FPI et le type de biens immobiliers dans lesquels le FPI investit. créer une société d’investissement immobilier.