De nombreux investisseurs considèrent le rendement locatif comme un facteur qui affecte où et combien ils investiraient dans une propriété. Bien que ce ne soit pas la seule considération lors de la prise de décisions d’investissement, c’est une question importante, car elle peut vous aider à comparer les propriétés et à trouver la meilleure offre sur le marché.
Le rendement locatif est une mesure de la quantité de trésorerie qu’un actif générateur de revenus rapporte annuellement. Il s’agit du revenu locatif en pourcentage de la valeur du bien. Il existe deux types de rendements : le rendement brut et le rendement net.
Rendement brut
Le rendement locatif brut est le calcul le plus utilisé. Le calcul du rendement brut est :
Revenus locatifs annuels (revenus locatifs hebdomadaires x 52) / valeur du bien x 100 = rendement locatif brut
Par exemple, vous facturez 300 $ de loyer par semaine et la valeur de votre propriété est de 400 000 $. Votre rendement locatif brut sera calculé comme suit : 300 $ x 52 / 4 000 000 x 100 = 3,9 %.
Le calcul du rendement locatif brut est relativement simple. Cependant, il peut être inexact car il ne tient pas compte des dépenses.
Rendement net
Le rendement net est beaucoup plus important mais pas aussi facile à calculer que le rendement brut, car il tient compte de toutes les dépenses que vous engagerez pour l’entretien et la gestion de votre propriété. Pour calculer votre rendement locatif net, vous devez calculer vos revenus locatifs annuels, charges comprises. Le rendement locatif net est calculé à l’aide de cette équation :
Revenus locatifs annuels – dépenses annuelles / coût total de la propriété x 100 = rendement locatif net
Le coût total de votre propriété peut inclure :
- Frais juridiques
- Droit de timbre
- Frais de prêt
- Prix d’achat de la propriété
- Inspection des bâtiments
Les dépenses annuelles peuvent inclure :
- Frais de vacance
- Réparations et entretien
- Frais de personne morale
- Assurance
- Tarifs et charges
Exemple de calcul du rendement locatif net :
| Annuel | |
| Loyer @ 400 $/semaine | 20 800 $ |
| Postes vacants basés sur 2 % | 416 $ |
| Assurance | 500 $ |
| Réparations et entretien | 900 $ |
| Frais de gestion @ 9% | 1870 $ |
| Revenu net | 17 114 $ |
| Valeur de la propriété | 400 000 $ |
| Rendement net (Revenu net / Valeur de la propriété) | 4,3 % |
Les intérêts et les impôts ne sont généralement pas pris en compte lors du calcul du rendement net. En effet, ces variables sont basées sur la situation du propriétaire et ne sont pas directement liées à la propriété elle-même, selon Jeremy Sheppard, responsable de la recherche chez Select Residential Property.
Vous devez inclure votre taux d’intérêt hypothécaire et vos taxes dans le calcul de votre retour sur investissement. Vous pouvez également envisager de prendre en compte l’amortissement, la taxe foncière, le droit de timbre, l’assurance hypothécaire, etc.
Facteurs affectant le rendement locatif
Le rendement locatif est important pour déterminer combien vous gagnez sur votre investissement immobilier. Cela peut également vous aider à prendre de meilleures décisions. Voici quelques-uns des facteurs qui peuvent influer sur le rendement locatif :
- Emplacement. Les zones populaires telles que les banlieues proches du centre-ville peuvent attirer des loyers élevés en raison de la demande. Par exemple, le marché des appartements d’une chambre à Melbourne a le rendement locatif le plus élevé à Victoria avec 6,7 %, selon le rapport d’août 2019 du Real Estate Institute of Victoria (REIV). L’emplacement séduit les salariés travaillant dans le QCA, les étudiants du supérieur et leurs familles. Vous pouvez consulter notre page Top Suburb pour voir de plus près les banlieues australiennes qui pourraient valoir l’investissement.
- Économie. L’économie de la région affecte considérablement les prix de l’immobilier, qui à leur tour affectent le rendement locatif. De nouvelles infrastructures reliant la région aux villes voisines ou faisant du transport affectent également les prix de l’immobilier. Par exemple, Cairns, Townsville et la région de Hunter ont les rendements locatifs les plus élevés d’Australie, selon CoreLogic. Cela peut être dû au fait que les villes régionales sont soutenues par des projets d’infrastructure gouvernementaux, ce qui renforce l’économie.
- Emploi. Les gens aimeraient vivre un peu plus près de leur lieu de travail. Lorsque l’économie d’une région est en plein essor, avec plus d’ouvertures d’entreprises, il y a de fortes chances que davantage d’emplois soient créés. Avec plus d’emplois et plus de personnes à loger, les propriétés deviennent de plus en plus demandées pour loger ces personnes. Vous pouvez consulter le Bureau australien des statistiques pour les taux d’emploi et de chômage.
- Population. La population et le marché immobilier vont de pair – plus de personnes signifie plus de logements pour accueillir la population. Les derniers chiffres du Bureau australien des statistiques indiquent que la population du pays devrait doubler d’ici 2075. Cependant, les trois niveaux de gouvernement ne financent collectivement que 1,2 % des nouveaux stocks de logements, laissant 98,8 % à la charge du secteur privé.
- Taux de vacance. Les taux d’inoccupation indiquent le pourcentage de logements locatifs vacants. Une offre excédentaire de logements locatifs peut affecter les taux d’inoccupation de la région. Un taux de vacance normal peut varier de 5% à 8% en moyenne.
Rendement élevé, meilleure trésorerie ?
Un rendement locatif plus élevé peut signifier un meilleur flux de trésorerie pour votre immeuble de placement. Idéalement, les investisseurs devraient viser un rendement locatif de 5,5 % ou plus, selon la Commonwealth Bank of Australia.
Cependant, un rendement locatif élevé ne devrait pas être la seule raison pour laquelle vous voudriez investir dans un bien locatif. De nombreux investisseurs ont constaté que les propriétés à haut rendement peuvent se traduire par une faible croissance du capital (l’augmentation de la valeur de la propriété au fil du temps), des flux de trésorerie négatifs ou un risque accru, déclare l’investisseur immobilier Lindy Lear .
Vérifier le rendement locatif de votre zone de prospection est l’une des étapes que vous pouvez effectuer dans le cadre de votre recherche. Vous pouvez utiliser le rendement locatif pour estimer les flux de trésorerie et calculer le retour sur investissement projeté. Cependant, assurez-vous que le rendement n’est pas dû à la baisse des prix de l’immobilier, mais à la hausse des loyers.
Il peut être préférable d’évaluer un immeuble de placement potentiel en fonction des facteurs immobiliers de croissance du capital. Les facteurs susceptibles d’influer sur la croissance du capital sont l’emplacement, l’état du marché immobilier, la population et les perspectives économiques de la région.
Concentrez-vous sur la situation dans son ensemble : vous voulez que votre investissement immobilier rapporte de l’argent. Ne vous laissez pas emporter par la recherche de rendements locatifs élevés. Considérez le rendement total par rapport aux risques qu’une propriété peut comporter.
Si vous souhaitez plus d’informations sur le rendement locatif et comment cela peut affecter votre investissement immobilier, consultez un professionnel qui pourra vous donner plus de détails et des suggestions sur le marché immobilier.
