Parmi les différentes mesures que les investisseurs immobiliers utilisent pour analyser les investissements immobiliers potentiels, le retour sur investissement et le taux de capitalisation sont deux des calculs les plus souvent utilisés. Cela dit, ils sont souvent les plus incompris, ou confus les uns pour les autres.
En bref, un taux de capitalisation (alias taux de capitalisation) est une mesure de rentabilité qui vous indique le rendement que vous pouvez attendre d’un investissement particulier. Cela dit, un taux de capitalisation n’est pas la même chose qu’un retour sur investissement (ROI), qui est un nombre différent qui vous indique, en fonction de votre montant investi, quel sera votre retour.
Lorsque investir dans des immeubles locatifs, vous devez comprendre ces distinctions. Dans cet article, nous examinerons comment chacun fonctionne, pour aider à mieux comprendre la différence entre le retour sur investissement et le taux de capitalisation dans l’immobilier.
Qu’est-ce que le ROI dans l’immobilier ?
Le ROI (retour sur investissement) de l’immobilier est exprimé en pourcentage et compare le montant du rendement annuel généré au montant d’argent investi.
Le retour sur investissement prend en compte le coût du financement et peut être utilisé pour tous les types d’investissements immobiliers, y compris la mise à niveau et la rénovation de biens immobiliers, les fix-and-flips à court terme et les buy-and-holds à long terme.
De manière générale, plus le coût d’un bien est bas, plus le retour sur investissement sera élevé, toutes choses étant égales par ailleurs. Si une propriété a un flux de trésorerie positif, le retour sur investissement sera un pourcentage positif, et si le flux de trésorerie est négatif, le retour sur investissement sera un pourcentage négatif.
Qu’est-ce que le taux plafond dans l’immobilier ?
Le taux de capitalisation (également appelé taux de capitalisation) est également exprimé en pourcentage et mesure le taux de rendement annuel d’une propriété en comparant le bénéfice d’exploitation net (NOI) annuel à la valeur marchande ou au prix payé pour une propriété.
Le calcul du taux de capitalisation suppose qu’une propriété est achetée au comptant, ce qui signifie que le taux de capitalisation ne tient pas compte du coût de financement ou du service annuel de la dette. Le taux de capitalisation est mieux utilisé pour comparer des propriétés similaires sur le même marché, comme deux maisons de location unifamiliales.
Le taux de capitalisation utilise le résultat opérationnel net généré par les loyers perçus. Cela signifie que le taux de capitalisation ne peut pas être utilisé pour les propriétés où il n’y a pas de revenus locatifs, comme les flips immobiliers. En règle générale, plus le taux de capitalisation est élevé, plus un investissement peut être rentable, à condition que les risques potentiels des investissements alternatifs soient les mêmes.
ROI vs taux de plafond : termes clés à connaître
Il y a trois termes importants à connaître lors du calcul du retour sur investissement et du taux de capitalisation :
Valeur marchande
La valeur marchande est le prix payé pour une propriété (ou le prix qui sera payé), ou l’évaluation actuelle de la propriété, qui peut augmenter ou diminuer avec le temps.
Résultat opérationnel net
Le revenu net d’exploitation (NOI) est le montant des revenus locatifs perçus moins les dépenses d’exploitation normales telles que la gestion immobilière, l’entretien, les assurances et les impôts fonciers. Cependant, le NOI n’inclut pas les versements hypothécaires, les dépenses en capital ou les dépenses d’amortissement hors trésorerie.
Des flux de trésorerie
Le flux de trésorerie est l’encaisse réelle restante à la fin de chaque période après déduction de toutes les dépenses en espèces, y compris les dépenses d’exploitation normales, les versements hypothécaires et les dépenses en capital.
Comment calculer le retour sur investissement
Le retour sur investissement compare le montant du rendement annuel au montant des liquidités investies en utilisant la formule suivante :
- ROI = Rendement Annuel / Investissement Total
Supposons qu’un investisseur achète une propriété pour 150 000 $ en utilisant un acompte de 25 % (37 500 $) et qu’il reçoive un prêt pour financer le reste, avec un versement hypothécaire annuel de 6 450 $, capital et intérêts compris.
La propriété se loue à 1 500 $ par mois ou 18 000 $ par année, et les dépenses d’exploitation correspondent à 38 % des revenus locatifs perçus ou 6 840 $, pour un NOI de 11 160 $
Pour déterminer le retour sur investissement, notre investisseur doit d’abord calculer le rendement annuel en soustrayant le paiement hypothécaire du NOI. Ensuite, le retour sur investissement est calculé en divisant le rendement annuel par l’investissement total, qui correspond à l’acompte versé :
- Rendement annuel = 11 160 $ NOI – versement hypothécaire de 6 450 $ = 4 710 $
- ROI = 4 710 $ de rendement annuel / 37 500 $ d’acompte = 12,6 %
Qu’est-ce qu’un Bon ROI ?
Un bon retour sur investissement pour un investisseur peut être un mauvais retour sur investissement pour un autre. En effet, le retour sur investissement mesure les dollars reçus par rapport aux dollars investis et la manière dont un investissement peut croître au fil du temps par rapport aux liquidités investies.
S’il n’y a pas d’investissements alternatifs avec le même profil de risque qui génère un rendement de 12,6 % pour un investissement en espèces de 37 500 $, un investisseur peut considérer que le retour sur investissement est bon.
Comment calculer le taux de capitalisation
Le taux de capitalisation mesure le taux de rendement du prix d’une propriété et suppose qu’une propriété est achetée avec tout l’argent comptant. La formule du taux de capitalisation est une formule polyvalente qui peut être utilisée pour calculer le taux de rendement, quelle devrait être la valeur marchande d’une propriété et quel devrait être le bénéfice d’exploitation net.
Dans les exemples suivants, nous utiliserons le même bien locatif que celui que nous avons utilisé pour calculer le retour sur investissement :
Utilisation du taux de capitalisation pour calculer le taux de rendement
- Taux de capitalisation = NOI / valeur marchande
- 11 160 $ NOI / 150 000 $ de valeur marchande = 7,4 %
Dans cet exemple, la propriété génère un taux de rendement annuel de 7,4 %.
Utilisation du taux de capitalisation pour calculer la valeur marchande
La formule du taux de capitalisation peut également être utilisée pour calculer la valeur marchande de la propriété en fonction du NOI généré et des taux de capitalisation pour des propriétés similaires sur le même marché. Si une propriété génère un RNE de 13 000 $ par an et que le taux de capitalisation boursière est de 8,5 %, la valeur marchande de la propriété est :
- Taux de capitalisation = NOI / valeur marchande
- Valeur marchande = NOI / Taux de capitalisation
- 12 000 $ NOI / 0,085 taux de capitalisation = 141 176 $ valeur marchande
Utilisation du taux de plafond pour calculer le NOI
Le NOI qu’une propriété devrait générer peut être déterminé en réorganisant la formule du taux de capitalisation. Supposons que la valeur marchande d’une propriété est de 120 000 $ et que le taux de capitalisation boursière pour des propriétés similaires est de 6 % :
- Taux de capitalisation = NOI / valeur marchande
- NOI = valeur marchande x taux de capitalisation
- Valeur marchande de 120 000 $ x taux de capitalisation de 0,06 = 7 200 $ NOI
Qu’est-ce qu’un bon taux de capitalisation ?
En règle générale, plus le taux de capitalisation est élevé, mieux c’est, car le taux de rendement potentiel est plus élevé. Cependant, le taux de capitalisation peut également varier en fonction du risque potentiel d’un investissement.
Par exemple, une propriété nouvellement construite avec les dernières commodités sera plus chère à l’achat, donc le taux de capitalisation sera plus bas. Mais, l’immeuble devrait attirer les locataires les plus qualifiés et nécessiter moins de réparations, de sorte que le taux d’inoccupation et les charges d’exploitation devraient être faibles.
D’un autre côté, une propriété plus ancienne peut offrir un taux de capitalisation plus élevé, mais avec un risque potentiel plus élevé. Étant donné que la propriété est ancienne, les dépenses d’exploitation augmenteront probablement chaque année, ce qui diminuera le RNE. Il peut également devenir plus difficile de trouver un bon locataire, ce qui peut signifier que le NOI diminuera encore plus chaque année en raison de l’augmentation de l’inoccupation.
Quand utiliser le retour sur investissement et le taux de capitalisation dans l’immobilier
Les investisseurs décident quand utiliser le retour sur investissement et le taux de capitalisation en fonction du type de propriété analysé. Le retour sur investissement et le taux de capitalisation peuvent être utilisés pour les propriétés productrices de revenus, mais le taux de capitalisation ne peut pas être utilisé pour une propriété qui n’a pas de NOI, comme un fix-and-flip :
ROI
- Utilisation pour une propriété avec ou sans revenu locatif
- ROI = Rendement Annuel / Investissement Total
- Mesure le taux de rendement global, y compris les versements hypothécaires et les dépenses en capital
- Le retour sur investissement varie en fonction de l’acompte ou du montant d’argent investi
Taux de capitalisation
- Utilisation pour un bien productif de revenu
- Taux de capitalisation = NOI / valeur marchande
- Mesure le taux de rendement hors paiement hypothécaire et dépenses en capital
- Le taux plafond ne change pas en fonction de l’acompte ou de l’argent investi
Réflexions finales
Les investisseurs immobiliers utilisent à la fois le retour sur investissement et le taux de capitalisation pour analyser les rendements potentiels des biens locatifs. Le retour sur investissement offre une vue plus complète des rendements potentiels en tenant compte de facteurs tels que la taille de l’acompte, le financement, les réparations et la mise à jour des immobilisations.
D’autre part, le taux de capitalisation est une formule plus simple mais très utile utilisée pour calculer le taux de rendement annuel actuel ou potentiel d’un bien locatif.
Lors de la création de votre liste d’investissements potentiels à l’aide de DealMachines Générateur de liste, savoir quand et comment utiliser ces deux mesures vous aide à mieux comprendre quand faire une offre ou accepter un laissez-passer et passer à l’offre suivante. En savoir plus sur les mesures immobilières supplémentaires que tout investisseur immobilier devrait connaître !
