Introduction
Où dois-je chercher des maisons en difficulté?
Cette question est souvent soulevée par les nouveaux investisseurs qui cherchent à acquérir plus d’offres au prix le plus bas. Il est essentiel d’affiner votre objectif afin que votre temps soit utilisé efficacement, car de nombreux nouveaux investisseurs jonglent souvent avec un emploi à temps plein, l’école, la famille et d’autres obligations, tout à la fois. Une étape cruciale pour commencer est de comprendre sur quelle classe de quartier vous devez vous concentrer.
Il est important de se rappeler que les catégories immobilières sont utilisées de plusieurs façons selon l’orientation de chaque investisseur. Une propriété délabrée classée «D» dans un quartier de classe «B» n’est peut-être pas la meilleure option à utiliser comme location si une rénovation complète n’est pas dans votre budget, cependant, cela peut être la solution idéale pour un investisseur qui cherche à retournez la maison et inscrivez-la sur le MLS.
Considérez ce que votre temps, votre budget et vos plans vous permettent et sélectionnez la classe de quartier la plus appropriée en fonction de vos besoins actuels.
Catégories de propriété dans l’immobilier
De nombreux facteurs différents composent une catégorie de propriété, tels que l’emplacement, l’état général, l’âge de la maison. Chaque propriété individuelle reçoit une note basée sur 4 facteurs communs.
- La propriété
- L’abordabilité
- Les commodités
- L’habitabilité
Bien que la propriété elle-même soit jugée et classée en fonction de son âge et de son état général, des facteurs tels que l’abordabilité (combien un investisseur peut ou veut investir) jouent également un rôle. De plus, les commodités qui reflètent l’emplacement de la maison, telles que la proximité de bonnes écoles, une variété de magasins, de parcs, d’emplois et d’autres éléments souhaitables à proximité peuvent également être prises en compte.
L’habitabilité est la dernière pièce du puzzle. Cela fait référence à des choses comme les taux de criminalité locaux et le nombre de locations par rapport aux maisons occupées par le propriétaire.
Décomposer les classes
Quartiers de classe A: Les quartiers de classe A sont définis par des maisons de premier rang, des finitions de luxe ou des améliorations dans toute la propriété. Ce sont généralement des quartiers prestigieux recherchés avec des médecins, des avocats et des cadres qui constituent la majorité des propriétaires. Les rues et les terrains sont bien entretenus, aménagés et généralement marqués par des familles qui aiment les promenades à pied ou à vélo.
Ces quartiers se situent généralement à l’extrémité supérieure de l’échelle de prix de la région. Il est probable que les maisons de ces quartiers continueront de s’apprécier au fil du temps, mais elles manquent généralement des liquidités nécessaires pour être une option de location durable dans la plupart des régions. Si une propriété est située à proximité de destinations prisées (plages, montagnes, lieux de divertissement, etc.), cela peut être une considération pour une opportunité de location à court terme comme airbnb.
Quartiers de classe B : Les quartiers de classe « B » abritent généralement un mélange de professionnels en activité tels que des enseignants, des infirmières, des gestionnaires, etc. Ces maisons ont généralement moins de 20 ans, ont des finitions de milieu à haut de gamme et sont souhaitables pour les familles. Généralement, cette classe de quartier est bien entretenue, abordable et à proximité de commodités telles que de bonnes écoles, des emplois et des magasins.
Ces quartiers ont enseigné un faible taux de criminalité et les maisons occupées par le propriétaire sont la norme avec des locations à long terme partout. Les quartiers de classe « B » ont tendance à offrir des taux d’inoccupation plus bas pour les investisseurs intéressés par la location et une meilleure opportunité de flux de trésorerie par rapport à la classe « A ».
Quartiers de classe C : La classe de quartier la plus courante est la classe « C ». Il est principalement composé de cols bleus dans des secteurs tels que la construction, les services à domicile, l’hôtellerie et la vente au détail. L’âge des maisons dans ces quartiers peut varier considérablement et, par conséquent, les réparations et l’entretien peuvent parfois coûter plus cher que prévu. Une diligence raisonnable dans vos observations de la maison est cruciale pour comprendre toutes les réparations structurelles ou mécaniques nécessaires pour maintenir ces maisons conformes au code.
Le loyer se situe dans la fourchette moyenne à basse pour les quartiers « C » et a tendance à attirer les personnes à revenu inférieur à la moyenne, en général. Ils peuvent être situés à côté de magasins et d’établissements alimentaires, mais ceux-ci sont orientés vers les rabais (pensez aux magasins à un dollar et à la restauration rapide, aux épiceries à prix réduits). Les écoles de la région sont moyennes ou légèrement inférieures à la moyenne.
Les crimes non violents et autres nuisances sont plus largement observés dans les quartiers de classe « C » que dans les quartiers « A » et « B ». Les locataires et les propriétaires se partagent la zone de manière égale et de grandes poches d’options de location uniquement peuvent entraîner une baisse de valeur de la zone à un rythme plus rapide.
Les quartiers de classe « C » ont tendance à offrir des propriétés qui génèrent de bonnes liquidités, mais peuvent être soumis à un chiffre d’affaires plus élevé et à des candidats et locataires de qualité inférieure. Cela peut laisser aux investisseurs plus de réparations et de coûts d’entretien au fil du temps, qui doivent être budgétisés et comptabilisés.
Quartiers de classe D : Les quartiers de classe « D » sont généralement composés de maisons vacantes, avec des graffitis répandus et un état général de délabrement. Ces maisons sont généralement plus anciennes et s’effondrent ou sont déjà condamnées. Le vandalisme et la criminalité sont beaucoup plus répandus dans les quartiers de classe « D » et ils sont souvent marqués par la consommation de drogue ou l’activité de gangs.
Les propriétés dans ces quartiers sont généralement coûteuses à réparer, mais peuvent offrir des opportunités de trésorerie plus élevées sur papier lorsqu’elles ne tiennent pas compte du chiffre d’affaires, de la qualité des locataires, des dommages potentiels et du manque de paiements de location en temps opportun. Alors que le coût d’acquisition d’une propriété ici est généralement très faible, il y a rarement de la viande sur l’os dans ces zones pour les grossistes ou les palmes. Le plus souvent, ceux-ci sont également évités en tant que locations en raison de la probabilité de problèmes qui ont été examinés ci-dessus.
Conclusion
Bien que les investisseurs aient trouvé le succès dans des stratégies ciblant une variété de catégories de propriétés, nous recommandons aux nouveaux investisseurs de se concentrer principalement sur les maisons de la catégorie « B » ou « C ». Lorsque vous conduisez pour de l’argent, il est avantageux de localiser les maisons montrant des signes de délabrement ou de manque d’entretien par rapport au quartier dans son ensemble. Cela peut être de l’herbe non coupée, un aménagement paysager envahi par la végétation, des problèmes notables de toit ou de gouttière, de la peinture écaillée ou une apparence générale datée.
