Dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier, devenir propriétaire est un rêve de plus en plus difficile à atteindre pour les ménages modestes. Pour répondre à cet enjeu, un dispositif innovant et solidaire a vu le jour : le Bail Réel Solidaire (BRS). Créé en 2016, il permet d’accéder à la propriété à un coût allégé, en dissociant le terrain du logement.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le BRS est un contrat passé entre un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) et un particulier ou opérateur. L’OFS conserve la propriété du foncier (le terrain), tandis que l’acheteur devient pleinement propriétaire du logement construit dessus.
Ce système permet ainsi de réduire considérablement le prix d’achat, car le coût du terrain, souvent très élevé dans les zones tendues, est exclu de la transaction. En échange, l’acheteur verse une modeste redevance mensuelle à l’OFS pour l’usage du terrain.
Un dispositif au service de l’accession sociale
Le Bail Réel Solidaire est destiné en priorité aux ménages modestes souhaitant acquérir leur résidence principale. Il favorise :
* L’accession à la propriété pour ceux qui en sont habituellement exclus
* La mixité sociale, en maintenant une offre abordable sur le long terme
* La limitation de la spéculation immobilière, grâce à un encadrement des prix de revente
Accessible sous conditions de ressources, ce dispositif s’adresse à près de 80 % de la population.
Comment fonctionne le BRS ?
Le fonctionnement repose sur trois principes clés :
- La dissociation foncier/bâti : Le ménage achète uniquement le logement, et non le terrain.
- Une redevance mensuelle : L’occupant verse une somme modique à l’OFS pour l’occupation du terrain.
- Une durée longue et sécurisée : Le bail est signé pour une période allant de 18 à 99 ans, renouvelable.
Ce modèle s’inspire des « Community Land Trusts » anglo-saxons, et a été introduit en France par la loi ALUR (2014), puis renforcé par la loi Macron (2015).
Qui sont les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) ?
Les OFS sont des structures à but non lucratif, agréées par l’État. Elles peuvent être constituées de bailleurs sociaux, de collectivités locales ou encore de coopératives. Leur mission est d’acheter des terrains à bâtir pour y faire construire ou réhabiliter des logements et les proposer à la vente dans le cadre du BRS.
Elles peuvent aussi bénéficier de conditions de financement favorables, comme des décotes foncières ou des prêts à long terme.
Qui peut acheter en BRS ?
Trois types d’acquéreurs sont possibles :
* Les particuliers : sous condition de ressources, pour en faire leur résidence principale
* Les bailleurs sociaux ou investisseurs : qui s’engagent à louer selon les plafonds de loyers
* Les opérateurs immobiliers : qui construisent pour revendre à des ménages éligibles
Les avantages du Bail Réel Solidaire
- Un prix d’achat réduit : Économie de 15 à 30 % grâce à la non-acquisition du terrain
- TVA réduite à 5,5 % : Applicable pour les logements neufs
- Abattement de taxe foncière : Dans certaines communes
- Financement possible avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Pour les primo-accédants
- Un patrimoine transmissible : La durée du bail peut être prolongée lors d’une revente
- Une revente sécurisée : L’OFS a l’obligation de racheter le logement s’il ne trouve pas acquéreur
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Pour accéder au BRS, il faut :
- Respecter des plafonds de revenus, calculés en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique (les mêmes que pour le PSLA)
- Occuper le logement à titre de résidence principale
- S’acquitter de la redevance foncière
- Acheter un logement neuf, existant ou à rénover
Et en cas de revente ?
Le bien peut être revendu, mais le prix de cession est encadré, afin de garantir l’accessibilité du logement au prochain acheteur. En cas de revente difficile, l’OFS est tenu de le racheter, limitant les risques pour le propriétaire.
En conclusion, le BRS est un outil solidaire et durable
Le BRS est bien plus qu’un simple contrat immobilier : c’est un levier puissant pour démocratiser l’accession à la propriété, sans compromettre la qualité des logements ou l’équilibre des territoires. En dissociant foncier et bâti, ce dispositif favorise la stabilité, la durabilité, et surtout, la justice sociale dans l’immobilier.
