L’expulsion est un processus qui entraîne souvent des conséquences néfastes. Naturellement, personne ne veut y participer, que ce soit en tant que locataire ou propriétaire. Mais parfois, les expulsions deviennent une ligne de conduite nécessaire pour les propriétaires.
Peut-être qu’un locataire a manqué plusieurs paiements de loyer. Ou l’expulsion peut être nécessaire en raison de quelque chose de plus grave, comme des dommages matériels ou des violations de votre contrat de location. Quelle que soit la raison, expulser des locataires tout en respectant leurs besoins – et la loi – est une ligne fine, même pour les propriétaires les plus expérimentés.
Nous avons parlé à plusieurs gestionnaires immobiliers et propriétaires chevronnés pour obtenir leurs meilleurs conseils sur les expulsions. Voici tous les détails sur le moment où les expulsions ont un sens, combien elles coûtent et quand vous pourriez envisager des alternatives non légales.
Motifs d’expulsion
Les expulsions se produisent pour de nombreuses raisons, mais il existe quelques raisons simples pour lesquelles les propriétaires peuvent avoir à emprunter cette voie.
« Le non-paiement du loyer est la raison la plus courante d’expulsion », déclare le propriétaire et fondateur Brian Davis de SparkRental. « Mais d’autres violations de bail courantes incluent la sous-location illégale (y compris la location de la propriété sur Airbnb), les activités criminelles (en particulier le trafic de drogue) ou l’introduction d’animaux de compagnie ou de colocataires non divulgués. »
Le bruit excessif est une autre violation importante du locataire qui pourrait entraîner une expulsion.
« Dans les grandes propriétés multifamiliales, les propriétaires expulsent parfois si les locataires voisins se plaignent à plusieurs reprises des niveaux de bruit et que le locataire refuse de respecter ses voisins », ajoute Davis.
Et l’expulsion est une possibilité chaque fois qu’un locataire viole le contrat de location, à condition que le propriétaire puisse apporter la preuve de la violation. Mais même lorsqu’un locataire viole le contrat, une expulsion ne se produit pas du jour au lendemain.
En quoi consiste une expulsion ?
Plusieurs étapes doivent être franchies avant qu’un propriétaire ou un gestionnaire immobilier puisse officiellement lancer le processus d’expulsion.
« Tout d’abord, le propriétaire doit résilier le bail », déclare Rebecca Slaughter , directrice régionale principale de la gestion immobilière chez Atlas Real Estate de Colorado Springs. « Le type de préavis de résiliation qu’un propriétaire doit signifier dépend de la situation ( non-paiement du loyer , violation des règles et règlements, etc.). Chaque État a des procédures sur la façon dont les avis de résiliation et les documents d’expulsion doivent être rédigés et signifiés.
Par exemple, si un locataire n’a pas payé de loyer en Californie, les propriétaires sont autorisés à signifier un préavis de trois jours pour « payer ou quitter » la propriété. Si le locataire ne paie pas ou démissionne (c’est-à-dire quitte les lieux), le propriétaire peut officiellement lancer le processus d’expulsion . À ce stade, les propriétaires doivent avoir tous leurs documents prêts et être prêts à engager un avocat pour les aider tout au long du processus.
Calendrier d’expulsion et coût pour les propriétaires
Malgré une période de « préavis » relativement rapide (selon votre état et votre comté), le processus d’expulsion prend souvent plusieurs mois.
«Avant le COVID-19, le processus d’expulsion en Californie prenait facilement trois mois», explique Krystle Moore , gestionnaire immobilier chevronné et fondateur de Pacific Shore Capital . « Maintenant, il faut plus de trois à cinq mois pour faire sortir un locataire qui ne paie pas. »
Outre le montant d’argent qu’un propriétaire perd en ayant un locataire qui ne paie pas, il y a aussi des frais juridiques à prendre en compte.
« Si je dois expulser un locataire et qu’il va falloir plusieurs mois pour le faire sortir de l’unité, je vais perdre le loyer pour cette période », dit Moore. « Et je vais aussi payer pour le [processus d’] expulsion, environ 1 500 $ à 2 500 $ pour les faire sortir. En plus de cela, vous ne savez pas dans quel type de dommage ou d’état le locataire va laisser l’unité.
Alternatives à l’expulsion
À la lumière de tout cela, il est souvent préférable que les deux parties parviennent à un accord et évitent complètement l’expulsion.
« Si un propriétaire et un locataire s’entendent sur une résolution, cet accord peut être une alternative légale », déclare Slaughter. « Dans de nombreux cas, cela s’appelle une résiliation mutuelle du bail. Le locataire s’engage à déménager. Et le propriétaire accepte d’accepter la possession de l’unité au lieu de déposer une expulsion formelle.
Une autre option qui a gagné en popularité depuis la pandémie est quelque chose qui s’appelle Cash for Keys.
« Cette pratique s’est développée lorsque les tribunaux sont devenus encombrés, entraînant de longs processus d’expulsion », explique Moore.
Voici comment Cash for Keys fonctionne, selon Moore : Les propriétaires négocient un prix et un délai pour déménager avec le locataire.
« Comme dans, ‘Je vais vous donner X dollars pour sortir d’ici cette date' », dit Moore. « L’avantage pour le locataire est que l’expulsion n’a pas d’impact négatif sur son crédit , ce qui pourrait affecter sa capacité à louer à l’avenir. »
Moore encourage les autres propriétaires à faire preuve de compassion et à être actifs en ce qui concerne les problèmes des locataires. (Sauf cas exceptionnels dans lesquels une sorte d’activité criminelle s’est produite dans une unité locative.)
« N’oubliez pas que vous avez affaire à un être humain qui peut ou non traverser une période difficile, être entre deux emplois ou avoir des difficultés dans sa famille », explique Moore.
Cette approche peut prendre plus de temps .
