Le marché immobilier actuel ressemble un peu à un parc d’attractions : Il est imprévisible, avec des rebondissements et des surprises à chaque tournant. Si vous êtes un acheteur qui a été dans le coup pendant une minute (lire : la meilleure moitié des deux dernières années), vous êtes habitué au processus déchirant de faire une offre sur une maison, d’être surenchéri et de devoir dire adieu à la maison que vous pensiez être la bonne.
À vrai dire, il n’existe pas de solution miracle pour que votre offre sur une maison tienne la route (à l’exception, bien sûr, du fait d’avoir des liquidités dignes de Jeff Bezos). Mais la connaissance est le pouvoir, et les acheteurs qui comprennent certains termes immobiliers cruciaux peuvent naviguer de manière stratégique dans leur parcours d’achat de maison.
Alors attachez votre ceinture et familiarisez-vous avec les termes immobiliers suivants. L’ajout de ce jargon immobilier à votre manuel de jeu peut vous aider à prendre une longueur d’avance sur la concurrence.
1. Condition relative à l’évaluation
L’inclusion d’une condition relative à l’évaluation dans votre contrat d’achat signifie que vous n’achèterez la maison que si l’évaluation de la maison est égale ou supérieure au prix de vente. Cette condition est importante car elle vous donne la possibilité de négocier un prix de vente inférieur ou de vous retirer.
Mais si vous êtes convaincu que l’évaluation de la maison ne changera pas le prix demandé ou votre capacité à acheter la maison, vous pouvez décider de renoncer à la condition relative à l’évaluation pour rendre votre offre plus attrayante pour le vendeur.
2. La meilleure et dernière offre
Lorsque le courtier du vendeur espère éviter une guerre d’enchères (cela peut paraître étrange, mais cela arrive), il peut demander aux acheteurs intéressés de soumettre leur meilleure et dernière offre. Le vendeur choisit alors les conditions les plus favorables et travaille avec cet acheteur.
« Chaque soumissionnaire a une chance équitable – et une seule – de présenter sa meilleure et dernière offre. Il n’y aura pas d’autres négociations à ce stade », explique Jane Katz, courtier immobilier chez Coldwell Banker Warburg. « Un bon courtier d’acheteur essaiera de trouver des informations et ce qui fera de son offre la gagnante. »
3. Clause d’indexation
Vous pouvez également essayer de devancer la concurrence en incluant une clause d’indexation dans votre meilleure offre finale. Une clause d’indexation indique le montant que vous êtes prêt à payer par rapport à l’offre vérifiée la plus élevée.
4. Prêt-relais
Un prêt relais est un prêt à court terme qui permet aux emprunteurs d’acheter une nouvelle propriété en utilisant leur maison actuelle comme garantie. Ce type de prêt est une bonne option pour les emprunteurs qui ont besoin de beaucoup de liquidités. Il est couramment utilisé par les personnes qui souhaitent acheter et vendre une maison simultanément.
« Un prêt relais peut aider à couvrir le coût d’achat de la nouvelle maison », explique Mihal Gartenberg, vendeur immobilier agréé chez Coldwell Banker Warburg. « Une fois l’ancienne vendue, l’acheteur peut commencer à rembourser le prêt-relais ».
5. Le ratio dette/revenu
Également connu sous le nom de DTI, le ratio dette/revenu est une équation qui compare le montant que vous devez avec l’argent que vous gagnez. Le DTI est le montant d’argent utilisé pour les dettes et les coûts immobiliers (tels que les taxes et l’entretien) par rapport au revenu d’une personne.
Il est extrêmement important pour les acheteurs de connaître leur DTI, car il détermine s’ils peuvent prétendre à un prêt hypothécaire.
« Les banques ont différentes exigences en matière d’IAD, mais je recommande toujours à mes acheteurs d’essayer de ne pas dépenser plus d’un tiers de leurs revenus », explique M. Gartenberg. « De nombreuses coopératives de la ville de New York n’autorisent qu’un DTI de 25 à 30 % ou moins ».
6. Dépôt d’arrhes
Le dépôt d’arrhes, ou dépôt de bonne foi, montre aux vendeurs que vous êtes sérieux dans votre volonté d’acheter leur maison. Il s’agit d’une somme d’argent versée par les acheteurs lorsqu’ils signent le contrat d’achat immobilier, mais avant la conclusion du contrat. Les fonds de l’indemnité d’immobilisation servent à payer l’acompte et les frais de clôture.
En général, les acheteurs peuvent s’attendre à verser entre 1 % et 3 % du prix d’achat total de la maison. Dans un marché de vendeurs, plus vous vous rapprochez des 3 %, mieux c’est.
7. L’offre la plus élevée et la meilleure
À ne pas confondre avec la meilleure offre finale, l’offre la plus élevée et la meilleure est similaire en ce sens qu’elle entre en jeu lorsqu’il s’agit d’une propriété chaude avec des offres multiples.
« Les offres les plus élevées et les meilleures sont utilisées pour déclencher des guerres d’enchères où les acheteurs peuvent se mesurer les uns aux autres, alors que les meilleures offres finales sont censées être l’offre finale de l’acheteur – une fois pour toutes », explique M. Katz.
Si vous vous trouvez dans une situation de meilleure offre, l’argent liquide est roi. Mais vous pouvez également demander à votre agent immobilier de déterminer les conditions les plus favorables pour le vendeur et adapter votre offre en conséquence. Par exemple, le vendeur exigera-t-il un contrat de location après la conclusion du contrat ? Le vendeur a-t-il besoin de se débarrasser rapidement de la maison et souhaite-t-il une offre avec une clôture rapide de 30 jours ou moins ?
8. Pré-approbation
Si vous êtes préapprouvé pour une maison, un prêteur a garanti de vous accorder un prêt hypothécaire.
Une lettre de préapprobation vous permet de savoir combien d’argent vous pouvez emprunter, et tous les acheteurs sérieux doivent l’avoir à portée de main. Pour un vendeur, la lettre de préapprobation montre les qualifications financières de l’acheteur et constitue la preuve que ce dernier peut conclure la transaction.
« Il est important de l’avoir en main lorsque l’on cherche une maison, afin que l’acheteur puisse l’inclure dans l’offre qu’il devra peut-être faire rapidement », explique Mme Katz.
9. Assurance hypothécaire privée
Les prix astronomiques des maisons d’aujourd’hui font qu’il est très difficile de verser un acompte, mais la plupart des prêteurs sont réticents à soutenir un acheteur qui ne peut pas verser une somme importante. C’est pourquoi les prêteurs exigent généralement une assurance hypothécaire privée, ou PMI, pour les acheteurs qui versent moins de 20 % de la valeur de la maison. Si vous ne remboursez pas votre prêt, l’assurance privée protège votre prêteur.
Il faut s’attendre à ce que votre paiement de PMI varie entre 0,3 % et 1,15 % de votre prêt immobilier.
